宅基地使用权与特定身份有关个人能否进行处置--房地产

一、原告诉称 褚一向本院提出诉讼请求：1.确认褚一与陈一所签订x'x市大兴区旧宫镇×村房屋转让协议无效；2.陈一立即将位于x'x市大兴区旧宫镇×村房屋返还给褚一；3.本案诉讼费用由陈一承担。事实和理由：褚一于2000年7月2日将位于x'x市大兴区旧宫镇×村房屋转让给陈一，双方签订房屋转让协议；陈一为x'x市城镇户口，且非x'x市大兴区旧宫镇×集体组织成员；根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，双方所签订房屋转让协议应当为无效合同；现双方协商不成，故褚一诉至法院，请求判如所请。 二、被告辩称 陈一辩称：第一，房屋转让协议书并不存在合同无效的法定情形；首先，褚一与陈一于2000年7月2日签订的房屋转让协议书是双方当事人在平等自愿的基础上签订，体现了双方真实意思表示，该协议由“大兴县旧宫镇×村村民委员会”（以下简称：×村村委会）盖章确认，事后陈一还获得了由“大兴县旧宫镇人民政府”和“大兴县土地管理局”盖章的“集体土地宅基地使用证”；这即已说明陈一购买褚一的农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形；其次，房屋买卖协议书不存在违法法律、行政法规强制性规定的无效情形，褚一亦没有在民事起诉状中明确其主张合同无效的具体法律条款是什么；需要指出的是，房屋买卖协议书的签订时间为2000年7月2日，而《中华人民共和国物权法》正式施行的时间为2007年10月1日，也就是说并不能依据后来才生效的《中华人民共和国物权法》来确定前面已签订的房屋买卖协议书无效。第二，褚一已经丧失了主张涉案房屋和土地使用权的权利；首先，褚一为非农户籍，不是该农村集体经济组织成员；经向德茂派出所调查，褚一的户籍类型为“非农业家庭户”，此即证明褚一不是该农村集体经济组织成员了，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，其无权拥有或再次申请获得宅基地使用权；其次，褚一家庭在该村×路×号另有1处宅基地；据了解，褚一其妻在同村×路另有1处宅基地和房屋，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”依此规定，在褚一家庭已经拥有1处宅基地的情况下，不可能再获得第2处的宅基地使用权，退一步讲，若涉案房屋被判返还的话，则可能出现褚一有2处宅基地的情形，这明显与国家法律和政策不相符。第三，原始房屋早已被陈一装修、翻建和新建，并一直占有使用至今，已形成了稳定的社会关系，不存在被返还的可能性；在房屋买卖协议书签订后，陈一先后多次对涉案房屋进行了装修及翻建，并在院落内又新建了3间房屋，也就是说，褚一所要求返还的原始房屋早已不存在；另外，陈一已在涉案房屋居住生活将近18年，娶妻生子，在这里已形成了长期、稳定的社会关系。第四，房屋转让协议书早已实际履行完毕，维持现状有利于维护社会交易秩序的稳定和坚守诚实信用的民法原则；房屋买卖协议书签订后，陈一向褚一支付了全部购房款项，褚一向陈一交付了涉案房屋，并协助办理了相关变更手续，该协议书早已实际履行完毕，至今将近18年；若房屋买卖协议书被确认无效，则会打破稳定的社会交易秩序，践踏诚实信用的民法原则，带来严重的负面影响；因此，对于本案的审理，人民法院应坚守对诚信的价值追求，最大程度地维护社会交易秩序的稳定。第五，褚一因利益驱动而提起本案诉讼；褚一仍有另外1处宅基地，且已是非农户籍，其并没有因房屋买卖协议书的签订而利益受损，其之所以提起本案诉讼，完全是因为涉案房屋当前面临拆迁，这里面涉及到巨大的拆迁利益；很显然，褚一正是因为利益驱动而失去了诚信，人民法院应当本着尊重历史、照顾现实的原则，依法维护陈一的合法权益；另外，在类似案件中，有与陈一类似经历当事人的合法权益，得到了相关判决的维护。 三、本院查明 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：对于陈一所提交用以证明“陈一购买褚一农村私有房屋，获得了村委会、旧宫镇人民政府和原大兴县土地管理局的认可和批准，不存在非法取得的情形”的集体土地宅基地使用，褚一不予认可，并主张该证书系褚一在卖房后交与陈一，所作涂改无效；经本院审查，该证书编号为“大兴集土（99）字第×号”，“户主姓名”一栏原为褚一，后涂改为陈一，并加盖×村村委会公章，“现住址”一栏为“大兴县旧宫镇×村”，“占地时间”一栏为“82年3月4日”，“宅基地”一栏为“长10.2米，宽15米，面积153m2”，“房屋结构”一栏为“砖板”，“建筑面积”一栏为“正房3间61.2m2，厢房2间20.1m2，总面积81.3m2”，所附“宅基地四至平面图”载明院内北房3间东西长10.2米，南北宽6米，西厢房2间东西长3米，南北宽6.7米，“乡镇政府意见”一栏加盖有印文为“大兴县旧宫镇人民政府”的公章，并注明经手人为徐某，办理时间为1999年6月9日，“签发机关”一栏加盖有印文为“大兴县土地管理局土地管理专用章”的公章，并注明签发时间为1999年6月11日，“注意事项”一栏载明“本证不得擅自涂改，凡擅自涂改的，一律无效”；因该证书签发于双方当事人所订立“房屋转让协议书”之前，且“户主姓名”一栏原为褚一，故应系所在乡镇人民政府、区县土地管理部门向褚一颁发的宅基地使用证，又考虑到在之后涂改处仅加盖当地基层组织公章，对于所主张变更宅基地使用权人一节，未经县级人民政府或其土地管理部门批准，而根据双方当事人订立合同时（2000年7月2日）施行的《中华人民共和国土地管理法》（由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月29日修订通过，自1999年1月1日起施行）第六十二条第三款：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”又考虑到之后所施行的法律规定，故该份证据材料不能证明陈一购买褚一私有农村房屋的行为已获有关主管部门批准，对该份证据材料，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:褚一系非农业家庭户口，其户籍地址为x'x市大兴区旧宫镇×队×胡同9号（以下简称：×胡同9号）；1999年6月，针对×胡同9号，褚一取得集体土地宅基地使用证；褚一主张其原系×胡同9号所在地的x'x市大兴区旧宫镇×村集体经济组织成员，村里给分的宅基地，后在上世纪80年代因去工厂上班而转为非农业户口；陈一系非农业家庭户口，其并非×胡同9号所在地集体经济组织成员。2000年7月2日，褚一将×胡同9号院内房屋连同院落卖与陈一，双方签订“房屋转让协议书”；该协议书载明：“大兴县旧宫镇×村褚一有北房三间（砖板结构，建筑面积61.2m2）、厢房2间及院落（总厂10.2米，宽15米）一处，转让给×公司职工陈一居住。转让费陆万捌仟元，分两次付清。屋内暖气设备及院落地上物归陈一所有，宅基地使用证户主姓名改为陈一。以后两方互无牵涉，特立此证。此协议一式两份，双方各持1份，以此为据。”落款处由褚一（出让方）、陈一（接受方）及证明人夏某签字确认，并加盖×村村委会公章。合同签订后，褚一向陈一交付房屋院落及相关设施、集体土地宅基地使用证；陈一于2000年7月2日、2000年11月18日、2001年2月4日分别给付褚一房款34000元、20000元、14000元，共计68000元；陈一在接收房屋后与家庭成员在此居住，后将房屋对外出租，至本案审理时陈一已清退租户，房屋院落内无人居住；×村村委会对该院落颁发的门牌号为“×胡同×条10”号（以下简称：×胡同10号）；褚一之妻杨海在该村×路5号另有1处宅院。2017年10月、11月期间，x'x市大兴区旧宫镇×村开始拆迁，诉争院落位于拆迁范围内，已进行清登评估，在拆迁公示中，杨海亦是该村的被拆迁人。庭审中，经向褚一释明，只有在当事人单就合同效力提出确认请求时，才能将相关纠纷确定为“确认合同无效纠纷”，如果坚持按本案由诉讼，可能对腾退请求不予处理，是否同意将本案案由变更为“农村房屋买卖合同纠纷”，褚一坚持要求法院按照确认合同无效纠纷的案由审理本案。 四、本院认为 本院认为：虽然褚一与陈一针对诉争房屋院落（户籍地址为×胡同9号，×村村委会颁发的门牌号为×胡同10号）所签订农村房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，但是，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许任意转让，在房地一体的格局下，本案褚一在处理诉争房屋及院落的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，陈一并非诉争房屋所在集体经济组织成员，且事后亦未经有关主管部门批准，这是《中华人民共和国土地管理法》等法律法规明确禁止的，故褚一与陈一于2000年7月2日针对诉争房屋所订立农村房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因褚一坚持按照“确认合同无效纠纷”的案由诉讼，而该案由仅就合同效力问题进行处理，故对其要求陈一返还诉争房屋的诉讼请求，本案不予处理。针对诉争房屋已开展拆迁工作，双方当事人可就合同无效后的返还财产、折价补偿、赔偿损失等事宜另行协商解决，妥善分配拆迁利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，判决如下: 五、裁判结果 一、确认褚一与陈一于二○○○年七月二日所订立“房屋转让协议书”无效； 二、驳回褚一的其他诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于x'x市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

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