没有购房资格能否实现借名买房目的--房地产

上诉人诉称 李方x上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘素x的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘素x承担。事实和理由：一审法院存在程序违法以及实体认定错误两项问题。首先，一审法院在审理过程当中存在着三项程序违法的行为：一是没有依法送达起诉状的副本、应诉通知书，本案的一审是2018年1月份立案，李方x是2018年的4月份在房管局办理相应手续的时候才得知有诉讼案件，并且得知房子已经被一审法院查封了，然后主动去一审法院，在此之前一直没有收到一审法院的任何通知，到一审法院后，一审法院也没有依法向当事人送达起诉书的副本，包括应诉通知书等材料；二是一审开庭中，一审法院没有按照民事诉讼法的规定，在法庭辩论终结之后，由各方当事人陈述最后意见，李方x认为剥夺了李方x的辩论权利，属于严重违反法定程序的行为；三是一审严重超审限，本案是2008年1月份立案，一审判决是2019年作出，并且立案是按照简易程序立案，直到2018年10月份才当庭通知改成普通程序，李方x认为属于严重违反民事诉讼法的行为。 其次，在事实认定方面，第一，一审法院部分事实认定不清、证据不足，一审判决当中没有对李方x所提交的185手机号码为于旭的证据以及证人李华的证言进行证明力的判断，因为这两份证据与案件的事实有非常密切的关联性。 第二，一审判决认定首付款资金的来源，李方x认为没有查清楚，李方x对于刘素x支付涉案房屋首付款事实并没有异议，但是李方x的主张是首付款的资金来源是案外人李华，在李方x购房前给了刘素x10万元的现金，并提交了李华的证人证言，但一审判决无视这份证据，直接认定李方x并未对其陈述的首付款出资情况提供相应证据。一审法院要求刘素x提交首付款支付前6个月付款银行账户的交易明细，经过核实，刘素x在支付首付款前不久确实是有10万元的资金进账，这一点与李方x所提出的事实是相互印证的，此后刘素x并没有做出任何合理的解释，一审判决也没有给出其他说明，最后认定李方x对刘素x的出资能力提出质疑。对于涉案房屋的还贷的资金来源，李方x认为一审法院认定存在偏颇，李方x主张的是涉案房屋的还贷资金来源于房屋对外出租的租金，刘素x在诉状中、庭审中也承认，房屋的确对外出租，而租金用于还贷，在这个问题上双方是一致的，一审判决认定错误。关于银行贷款的偿还问题，李方x表示当时与刘素x商量以房屋对外出租的租金来按月偿还银行贷款，但李方x并未对其上述说法提供相应证据。 第三，对于刘素x所提交的部分证据的认证存在错误，手机号码是185的手机号的所有人登记人是案外人于旭，刘素x提交的2018年1月6号与李方x的通话录音，这段录音当时的背景是在晚上已经很晚的时间，案外人于旭已经睡着了，李方x在看到手机有来电之后接听了这个电话，但是怕打扰别人睡觉，所以就希望尽快的结束通话，在电话的录音当中阐述的非常的清晰，对于刘素x所讲的或者说有引诱的这种问题没有给予任何正面的回答，一审法院认定李方x在录音中并未予以否认，但是反过来讲，李方x也没有承认，而且通过录音可以明确的看到李方x就是想赶快结束通话。 第四，刘素x在一审主张的是在其居住的小区一次性购买两套房屋，因为贷款的问题或者是征信的问题，才借用了李方x的名义购买涉案。刘素x在涉案的小区出资购买两套房屋，也没有提交任何证据证明其曾经向银行申请过贷款被拒或者是征信的确存在问题导致其不具备贷款的资格，一审判决没有证据支撑。最后，一审判决结果与xx市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第十五条第二款的规定也是相悖的，该规定中明确规定了当事人一方提供的证据能够证明确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记约定的情况下，可以另行主张出资债权，而对于主张物权、所有权登记是不予支持的，本案就属于此种情形，刘素x仅能够证明部分的出资存在，不能够证明双方之间存在借名买房的约定。综上，李方x认为一审法院在事实查明部分存在认定错误、认定不清的地方，在程序方面存在严重违法的行为，请求二审法院支持李方x的上诉请求。 ? 被上诉人辩称 刘素x辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回李方x的全部上诉请求。本案中，李方x近十年的时间从来没有去过涉案房屋，装修的资金也不能证明是李方x出的。关于首付款10万元钱，是从刘素x理财股票账户中转过去的，并不是现金存入。关于双方借名买房的合意方面，因为当时李方x和刘素x感情很好，年龄相差不大，当时李方x的工资每月一千多块钱，刘素x每个月还给李方x还信用卡，所以当时没有存在书面的合同。双方是因为李方x父母离婚了，李方x对其母亲不满，而刘素x一直照顾着其母亲。一审中，李方x明确自认在十年的时间里从来没有去过涉案房屋，李方x在当时根本就没有出资，李方x母亲从离婚之后一直由刘素x接过来共同居住并照顾，李方x当时没有还首付能力。刘素x确实买了两套房子，当时因为征信下不来，所以跟李方x商量用李方x的名字买一套，李方x是同意的，所以李方x的上诉理由没有合理依据，刘素x认为一审程序合法，一审法院开了多次庭，给了李方x充分的辩论权利，双方都有进行最后陈述和辩论，李方x想用程序问题规避实体问题。 ? xx银行朝外支行未答辩。 ? 刘素x向一审法院起诉请求：1.要求判令解除解除双方之间关于刘素x借用李方x名义购买xx市××号房屋的借名买房协议；2.李方x支付折价款4222728.29元（涉案房屋的评估价格447.01万元，减去李方x向第三人xx银行朝外支行偿还的贷款247371.71元）；3.李方x向第三人xx银行朝外支行协助办理涉案房屋的房屋抵押注销登记手续；4.李方x负担本案诉讼费用。 ? 一审法院认定事实：刘素x与案外人刘梅x系姐妹关系，李方x系刘梅x与李华之女。刘素x与李方x均是天津市户籍。 ? 2006年12月11日，李方x（买受人）与xx卓越房地产开发有限公司（出卖人，以下简称卓越公司）签订合同编号为Y3××的《xx市商品房预售合同》，约定李方x购买卓越公司开发建设的xx市通州区××号房屋，房屋预测建筑面积为89.67平方米，套内建筑面积为78.38平方米，房屋总价款为525466元。预售合同及附件五约定的付款方式为：买受人于签约当日支付20%首付款即105446元，按揭贷款为总房款的80%即42万元。经双方协商同意于2007年3月11日变更贷款银行，由民生银行变更为xx银行贷款。预售合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2007年12月31日前向买受人交付该商品房。预售合同同时还约定了其他内容。 ? 2007年3月3日，李方x作为借款人、抵押人与xx银行朝外支行（贷款人）签订《xx银行个人住房借款合同》（合同编号为兴银京朝外（2007）第37号），李方x从xx银行朝外支行贷款42万元，用于购买涉案房屋。借款期限为240个月，自2007年4月10日起至2027年4月10日止，并约定了借款利率及利息计收、借款发放及偿还等条款。其中借款发放及偿还条款约定：借款人不可撤销地授权卓越公司直接将款项划至卓越公司的账户。借款发放次月起每个公历月的20日及借款到期日为还款日。借款人采用等额本息偿还法偿还借款。 ? 借款合同签订后，xx银行朝外支行按照约定将42万款项划至卓越公司账户。 ? 关于涉案房屋首付款的出资及来源情况，李方x表示当时李华出资5万元，李华的朋友马安明出资5万，因购房时李方x年龄较小，社会经验不丰富，购房的时间点刘素x在xx工作，也熟悉xx的房地产市场行情，再加上购房时刘素x与刘梅x家的关系不错，李华将10万元现金交付给刘素x，购房时是刘素x与李方x共同办理的购房手续，但李方x并未对其陈述的首付款出资情况提供相应证据。刘素x对此不予认可，表示首付款都是由其刘素x出资的，为此刘素x提交了其支付首付款的银行账户及之前6个月的银行交易明细，用以证明其具有首付款的出资能力、首付款系由其出资的事实。 ? 关于银行贷款的偿还问题，李方x表示当时其与刘素x商量以房屋对外出租的租金来按月偿还银行贷款，关于房屋对外出租前银行贷款如何偿还，李方x表示其给刘素x一部分款项，由刘素x代为偿还款项，但李方x并未对其上述说法提供相应证据。 ? 李方x表示涉案房屋的入住手续是由李方x办理的，但房屋装修是刘素x代为办理的，房屋装修款也大部分是由刘素x出的，涉案房屋也是李方x委托刘素x对外出租的。 ? 关于购房、贷款及房屋产权登记资料原件为何在刘素x处一事，李方x表示上述资料的原件均在李方x父母刘梅x和李华处，刘梅x和李华于2010年离婚后，刘梅x将上述资料的原件取走并交付给刘素x。刘素x表示因涉案房屋系其借用李方x名义购买的，其系涉案房屋的实际产权人和使用人，因此上述资料原件均保存在刘素x处。 ? 2009年3月14日，涉案房屋的产权登记办理完毕，房屋所有权上登记的房屋所有权人为李方x，2010年4月7日，房屋办理了抵押登记，他项权利证号为：X京房他证通字第10047**号。 ? 本案审理过程中，李方x提交了其与于旭的结婚证，二人登记结婚的日期为2011年1月26日。刘素x提交了其与于旭于2015年11月28日的通话录音资料，录音的主要内容为于旭想在天津购买房屋，因涉案房屋在李方x名下，因此如果于旭再在天津购房就是第二套房屋，贷款利息要比首套高出不少，刘素x提出将涉案房屋过户到刘素x名下，这样于旭购房就是首套了，于旭表示即使将涉案房屋过户至刘素x名下，于旭再购房也是第二套房屋，刘素x表示其2015年11月10号左右帮朋友签完合同、办理了购房交易，对天津的购房政策比较了解，让于旭再核实一下，如果不能按照首套房屋处理，刘素x表示可以帮忙处理。刘素x同时提交了其与李方x于2018年1月6日的通话录音资料，主要内容为刘素x提出与李方x解决涉案房屋的问题，李方x让刘素x与于旭商量，刘素x表示愿意同李方x协商解决。刘素x在录音中提到涉案房屋是刘素x以李方x的名义购买的，李方x在录音中并未对此予以否认。 李方x表示因刘素x提交的2015年11月28日的通话录音在电脑里的复印件，刘素x表示该录音的原始载体手机已经丢失，因此刘素x提交的该份录音不符合民事诉讼法对证据形式的要求；同时李方x表示刘素x并未举证证明该通话双方的手机号码和登记人，且该通话并非是与本案李方x之间的通话，且刘素x并未举证证明该录音系合法录制，因此李方x对该份录音的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。 关于刘素x提交的2018年1月6日的录音，李方x表示刘素x并未提供该录音双方的电话号码及登记人，故无法核实录音的真实性；经核实该电话录音内容，并不存在刘素x所称李方x确认了刘素x借用其名义购买涉案房屋的相关内容；刘素x并未举证证明该录音系合法录制，因此李方x对该份录音的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。关于刘素x提交的其与李方x之间的短信往来记录，李方x表示185XXXX****的手机号码登记人为案外人于旭，并非李方x，且该手机号日常也是由于旭使用。刘素x举证的短信截屏内容实为案外人于旭在李方x不知情的情况下，根据案外人对本案并不深入、不透彻的了解内容，私自给刘素x发送的。短信内容李方x既不知情，也非李方x的真实的意思表示。李方x对案外人的此项行为既不认可也不予以追认。同时，案外人于旭并非诉争房屋的权利人、亦未接受李方x的委托，其无权代理李方x发表意见、处理此事，短信内容并未产生法律上的后果。李方x对短信内容的合法性、关联性及证明目的均不认可。 ? 2018年3月5日，李方x办理了涉案房屋的提前偿还贷款手续，李方x向xx银行朝外支行全额偿还银行贷款本息共计247371.71元。 ? 本案审理过程中，刘素x申请对涉案房屋进行查封，并提供了担保，该院于2018年2月27日作出（2018）京0112民初2921号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。 ? 本案审理过程中，经刘素x申请，该院委托xx百成首信房地产评估有限公司（以下简称百成首信公司）对涉案房屋的市场价格进行评估，2018年12月11日，百成首信公司出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案房屋于2018年11月23日的市场价值为447.01万元，单价为50040元平方米。刘素x对该估价结果予以认可，李方x对估价结果不予认可，表示因通州区限购政策影响，通州区的房屋价格一直持续下行，经查询相关房屋的价格为每平方米4万余元，涉案估价结果偏离市场真实价格。 ? 刘素x称因其非系xx市户籍人口，且在xx市未交纳社保及个税，因此不符合xx市通州区现在的购房资格，因此其要求解除双方之间的借名买房关系，并要求李方x支付折价款4222728.29元（计算方法为涉案房屋的评估价格447.01万元，减去李方x偿还的银行贷款247371.71元）。 ? 上述事实，有xx市商品房预售合同、代办房地产交易过户产权登记手续合同、个人住房借款合同、验收整改通知书、房款支付凭证及发票、产权代办费收据、代收印花税收据、契税票据、xx市住宅专项维修资金专用收据、抵押登记费收据、按揭贷款划保证金凭证、xx银行借款借据、xx银行月供存款回单、xx银行自助柜员机客户凭条、xx银行活期储蓄存款无折续存凭 ? 条、xx银行活期转账客户回单、房屋所有权证书、物业费支付凭证及发票、费用结算明细单、燃气费发票、xx银行个人银行结算账户申请表、xx银行建立变更客户信息申请表、有线数字电视试点社区受理登记表（开户）、刘素x名下的中信银行的交易明细、李方x与刘素x的手机信息往来记录、刘素x与于旭的通话录音资料、刘素x与李方x的通话录音资料、民事调解书、李方x与于旭的结婚证、有线电视费交费用户回执、有线电视收费单、房地产估价报告、刘素x名下的建行银行卡交易明细、xx银行信用卡中心向李方x发送的催缴通知函、房屋租赁合同、及当事人的陈述在案佐证。 ? 一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。 ? 1、关于双方之间是否存在借名买房的法律关系问题。 ? 因双方并无书面的借名买房的协议或约定，因此本案中双方是否存在借名购房的口头约定应当从购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、占有使用情况、税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况以及借名买房有无合理解释等方面进行认定。 ? 关于涉案房屋首付款的出资问题，刘素x提交的首付款支付凭证及首付款发票等证据，可以证实涉案房屋首付款系由刘素x支付的事实。李方x表示首付款系李华和马安明各出资5万元、由李华将10万元现金交给刘素x、由刘素x办理购房事宜的说法，因其未能提供相应证据，该院对此不予采信。关于李方x对刘素x的出资能力提出的质疑，刘素x提交的银行交易明细可以证实刘素x具有涉案房屋首付款的出资能力，对李方x提出的质疑予以有效驳斥，因此李方x提出的该项质疑不能成立。 ? 关于涉案房屋银行贷款的偿还问题，刘素x提交的证据可以证明刘素x将涉案房屋每月应当偿还的银行贷款按月支付至李方x的还款账户，由贷款银行按月扣划，由此可以证明涉案房屋的银行贷款系由刘素x偿还的事实。 ? 关于涉案房屋的装修及占有使用情况，本案双方均一致认可涉案房屋系由刘素x装修、并由刘素x占有使用和对外出租的事实，该院对此予以确认。李方x表示涉案房屋的装修及对外出租均系其委托刘素x进行的，因其未能提供其与刘素x之间关于涉案房屋装修及对外出租的委托代理关系的相应证据，该院对此不予采信。与此相应，对李方x所述涉案房屋的银行贷款系由租金予以支付的说法，该院亦不予采信。 ? 关于涉案房屋的税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况。因涉案房屋交易的相关税费（产权代办费、印花税、契税、xx市住宅专项维修资金、抵押登记费等）、使用产生的相关费用（物业费、燃气费及有线电视收视费等）均系刘素x交纳，相关票据均由刘素x持有；产权证书是不动产权属的权利凭证，该产权证书的原本由刘素x持有；上述均表明刘素x承担了涉案房屋的产权人及实际使用人应当承担的义务。 ? 综上所述，并结合刘素x提交的其与李方x、于旭的通话录音、其与李方x之间的短信记录等证据，可以认定因贷款原因刘素x借用李方x名义购买涉案房屋的事实，进而可以认定双方之间存在刘素x借用李方x名义购买涉案房屋的借名买房协议。 ? 2、关于双方之间的借名买房协议是否应当解除的问题 ? 刘素x系非xx市户籍，且不符合xx市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，其与李方x之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，刘素x据此要求解除其与李方x之间的借名买房协议，符合合同解除的条件，该院对此予以支持。 ? 3、关于双方借名买房关系解除后借名人的损失补偿问题。 ? 借名买房合同解除后，李方x应当将刘素x支付的首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费及公共维修基金返还给刘素x。关于涉案房屋的增值部分的归属问题，因涉案房屋的实际购买人系刘素x，李方x仅系涉案房屋购买时的被借名人，因此涉案房屋的增值部分应归实际购买人刘素x享有。关于李方x应当返还刘素x首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费、公共维修基金及应当支付的增值损失的具体数额，由该院根据涉案房屋的现值（以评估报告结果为准）、李方x偿还的银行贷款的金额及本案的案情予以核定。 ? 双方的借名买房关系解除后，涉案房屋归属于李方x所有，是否办理抵押注销登记手续与刘素x无关，刘素x要求李方x协助第三人xx银行朝外支行办理抵押注销登记手续的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。 ? 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除刘素x与李方x之间关于刘素x借用李方x名义购买xx市××号房屋的借名买房协议；二、李方x给付刘素x首付款、已经偿还的银行贷款、产权代办费、印花税、契税、住宅专项维修资金、装修款及房屋增值损失等共计4222728.29元，于判决生效之日起十日内执行清；三、驳回刘素x的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 ? 财产保全费5000元，由李方x负担，于判决生效之日起七日内交纳。评估费13600元，由李方x负担，于判决生效之日起七日内交纳。一审案件受理费40582元，由李方x负担（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。 ? 本院二审期间，刘素x未提交新证据。李方x申请证人于旭出庭作证，于旭称其与李方x是夫妻关系，证明涉案185的手机号是于旭使用的，第一次所有短信是于旭个人意愿假冒李方x的说法向刘素x发的信息，当时李方x并不知情。李方x提交李华录制的视频光盘一张，证明房屋是李方x出资购买，刘素x提出要在涉案小区买房，然后让李方x也一起买房，不是借名买房，涉案房屋的首付款是李华筹来的10万元现金交给刘素x。刘素x所持有的涉案房屋的买卖合同、贷款合同等原件是在李华与其前妻离婚后，其前妻从家中拿走的。 ? 对于于旭的证人证言，刘素x的质证意见是：李方x和于旭是配偶关系，短信内容和刘素x与李方x的通话录音中有明显不一致的地方，录音中李方x知道于旭和刘素x联系，录音中李方x说委托于旭办理这件事。刘素x一直想找李方x，但李方x一直不接电话、不出面，一直让于旭出面解决这件事情。涉案房屋前几年一直没有出租，刘素x及爱人一直在涉案房屋居住。李方x没有经济来源，李方x和于旭双方之间经济独立，不知道李方x的月供从何而来，李方x对房屋的使用情况和收益情况都不清楚。 对于李方x提交李华录制的视频光盘，刘素x的质证意见是：不认可真实性，李华和李方x具有直接的利害关系，是父女关系，李方x陈述首付是借来的，则装修和月供当时没有能力偿还。资金流向不是现存的，是从刘素x的股票账户转出10多万元到个人账户，再刷卡支付的。经庭审质证，本院认为，李方x二审中提交的上述证据，形式上均为证人证言，于旭、李华与李方x均存在利害关系，且其表述均无相关证据支持，故本院对上述证据真实性不予确认。 ? 本院查明 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 ? 本院认为 本院认为，本案的争议焦点在于刘素x主张其与李方x之间存在借名买房关系是否成立。对此，应当结合购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、房屋的占有使用情况、税费交纳及相关购房票据的持有情况、产权证书的持有情况等本案实际因素综合考虑。本案中，根据刘素x提交的首付款支付凭证及首付款发票等证据，可以证实涉案房屋首付款系由刘素x支付的事实。 李方x上诉主张购房首付款系李华将10万元现金交给刘素x，但李方x未提供取款凭证或其他证据证明其主张，本院不予采信。关于涉案房屋银行贷款的偿还，刘素x提交的证据可以证明刘素x按月将涉案房屋应还贷款支付至李方x的还款账户，由贷款银行按月扣划，本院对于刘素x主张其偿还涉案房屋的银行贷款予以采信。本案中，双方均认可涉案房屋系由刘素x装修、并由刘素x占有使用和对外出租。李方x主张涉案房屋的装修及对外出租系其委托刘素x进行，但未提供证据证明，本院不予采信。本案中，涉案房屋交易的相关税费、使用产生的相关费用均系刘素x交纳，相关票据均由刘素x持有；涉案房屋所有权证书的原本亦由刘素x持有。 综上，根据上述购房、付款、装修及居住使用的事实，结合在案证据，足以使本院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度盖然性，故应认定双方存在借名买房关系，一审法院对此认定正确。根据查明的事实，刘素x非xx市户籍，不符合xx市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，双方之间借名买房合同目的无法实现，一审法院根据在案证据，综合考虑本案实际情况，判决解除双方之间借名买房协议，酌情确定李方x给付刘素x损失补偿，处理并无不当，李方x的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。经本院审查，一审法院审理程序并无不当，李方x的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 ? 综上所述，李方x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： ? 二审裁判结果 驳回上诉，维持原判。

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